Tokio (JAPANMARKT) – Der kleine Hypothekenmakler Aruhi ist auf dem Weg nach ganz oben. Hinter dem Erfolg steckt ein ausländischer Investor, der ein anderes Geschäftsmodell als die Etablierten riskierte.

Hunger auf Wachstum

Das „Seven-Eleven“ der Hypothekenfinanzierer will Aruhi sein, sagte der Unternehmenschef Hiroshi Hamada vor einigen Monaten dem Finanzdienst Bloomberg. Der Vergleich zeigt den Ehrgeiz des kleinen Unternehmens: Seven Eleven ist die größte Supermarktkette in Japan – und Aruhi will ebenfalls die Nummer eins werden.

Über die nächsten fünf Jahre soll das jährliche Abschlussvolumen für private Hypothekendarlehen auf über 1,2 Billionen Yen (9,1 Milliarden Euro) wachsen. Dann würde Aruhi – auf Deutsch „eines Tages“ – mehr Hypotheken vergeben als jede der großen Finanzgruppen Mitsubishi UFJ, Sumitomo Mitsui, Mizuho und Resona.

Drei Erfolgsfaktoren

Nach eigenen Berechnungen ist Aruhi bereits jetzt die Nummer fünf und hat Mizuho schon überholt. Auf der eigenen Webseite wirbt der Makler inzwischen damit, bei sogenannten „Flat-35-Krediten“ bereits der japanische Marktführer zu sein. Der Hauptgrund für dieses rasche Wachstum sind die sehr niedrigen Zinsraten.

Bei einer Laufzeit von 15 bis 35 Jahren zahlen die Aruhi-Kreditnehmer während der ersten zehn Jahre derzeit nur 0,78 Prozent Festzins und ab dem elften Jahr 1,03 Prozent Festzins, falls sie zwanzig Prozent Eigenkapital haben. Diese Raten liegen unter dem variablen Zins, den die Finanzgruppen bei langen Laufzeiten verlangen.

Der zweite Erfolgsfaktor liegt in der Flexibilität der Aruhi-Angebote. Die Vergabe bei Aruhi erfolgt über das Web und in weit über 100 eigenen Beratungsstellen. Die dritte Säule besteht in der Verbriefung der Hypotheken und deren Stückelung. Diese strukturierten Anlagen werden an Investoren verkauft, Aruhi erhält eine Gebühr für den Kreditabschluss.

Verbriefung der Hypotheken

Dadurch wandert das Risiko, dass eine Hypothek nicht mehr bedient werden kann, von Aruhi zum Käufer der strukturierten Wertpapiere. Das Geschäftsmodell stammt aus den USA – hinter Aruhi steht nämlich die US-Beteiligungsgesellschaft Carlyle. Die Amerikaner hatten 2014 den Kreditgeber SBI Mortgage übernommen, das Geschäftsmodell erweitert und einen großen Teil ihres Investments nach nur drei Jahren beim Börsengang im Dezember 2017 versilbert.

Doch der japanische Hypothenmakler betont, er achte auf die Bonität seiner Kreditnehmer. Zum Beispiel darf die monatliche Kreditrate je nach Verdienst nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Monatseinkommens ausmachen. Dadurch seien die strukturierten Wertpapiere von Aruhi nicht mit den US-Subprime-Obligationen vergleichbar, die vor zehn Jahren die Weltfinanzkrise ausgelöst hatten, argumentiert Aruhi-Chef Hamada.

Foto: Privater Hausbau in Japan (© Martin Fritz)